Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são investimentos coletivos que aplicam recursos em empreendimentos do setor imobiliário. Funcionam como condomínios de investidores, onde o dinheiro captado é destinado à aquisição, desenvolvimento, construção ou gestão de imóveis comerciais, residenciais, rurais, entre outros. De forma simplificada, os investidores adquirem cotas do fundo, tornando-se cotistas. Assim, têm direito a uma parte proporcional dos rendimentos gerados pelos imóveis ou outras aplicações que aquele fundo exerce.
Introdução aos Fundos de Investimento Imobiliário
Os FIIs são interessantes porque oferecem uma forma acessível e diversificada de investir no mercado imobiliário. Isso porque, permitem aos investidores acesso a empreendimentos que, individualmente, poderiam ser inacessíveis. Além disso, proporcionam a possibilidade de ganhos tanto com a valorização de suas cotas quanto com o pagamento mensal de dividendos. Os lucros que os fundos auferem são distribuídos em periodicidade regular aos cotistas na forma de dividendos. É com se você possuísse um imóvel em sociedade e, mensalmente, recebesse o valor dos aluguéis de forma proporcional à sua participação.
Tipos de Fundos de Investimento Imobiliário
Existem diversos tipos de Fundos de Investimento Imobiliário no mercado financeiro: os que possuem imóveis físicos, chamados de fundos de tijolo; os que diversificam as suas aplicações em ativos do mercado imobiliário, como CRIs e CRAs, chamados fundos de papel; além de Fundos, por exemplo, que formam seu patrimônio com cotas de outros Fundos, conhecidos como FoFs. Ou seja, os FIIs são ‘empresas’ de negócios no segmento imobiliário que vão muito além de imóveis físicos.
Características dos FIIs
Uma importante característica dos FIIs é a sua liquidez, pois suas cotas são negociadas em bolsa de valores ou no mercado de balcão organizado. Isso significa que os investidores podem comprar e vender suas cotas a qualquer momento, de acordo com a oferta e demanda do mercado.
Renda passiva
Outra característica importante dos Fundos de Investimento Imobiliários, é que a grande maioria deles, pagam dividendos mensalmente. Isso é oportuno para quem deseja formar uma carteira de renda passiva. Os rendimentos são depositados diretamente na conta da corretora em que você possui sua cotas.
Os FIIs são regulados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e devem seguir regras específicas estabelecidas por essa entidade. Dentre essas regras, está a obrigatoriedade de distribuir (segundo a legislação atual) pelo menos 95% dos lucros obtidos aos cotistas.
Renda variável
O FIIs caracterizam-se, também, por serem ativos de renda variável. São como ações da bolsa, que apresentam volatilidade nos valores, a depender das diversas condições do mercado e dos próprios fundamentos do Fundo. Isso quer dizer, suas cotas podem tanto se valorizar, quanto se desvalorizar ao longo do tempo. Você poderá entender melhor isso lendo essas duas publicações: Desvendando os riscos dos investimentos em Renda Variável e Fundos de Investimento Imobiliário são seguros?
Alguns exemplos de Fundos de Investimento Imobiliário.
No vasto universo dos produtos de investimentos, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) se destacam como uma opção atrativa para aqueles que buscam retornos consistentes e diversificação em suas carteiras. No Brasil, uma gama diversificada de FIIs oferece oportunidades para investidores de todos os perfis. Separamos, a seguir, alguns exemplos de FIIs no mercado brasileiro.
Exemplo de fundos de tijolo em diversos segmentos
HGLG11 (CSHG Logística): é um FII que concentra seus investimentos em empreendimentos logísticos, como galpões e centros de distribuição. Com isso, busca beneficiar-se do crescimento do comércio eletrônico e da logística no país. Essa é sua principal estratégia. É um típico fundo de tijolo.
MXRF11 (Maxi Renda): é outro exemplo de FII de tijolo. O MXRF11 Atua, principalmente, no segmento de imóveis comerciais e possui em sua carteira, principalmente, escritórios, normalmente, em prédios de grande valor.
XPML11 (XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário): é um fundo que tem como principal objetivo investir em empreendimentos do segmento de shopping centers. O XPML11 é gerido pela XP Vista Asset Management, uma das principais gestoras de ativos do Brasil, e tem como foco proporcionar aos cotistas rendimentos provenientes de aluguéis e ganhos de capital através da valorização dos imóveis no segmento em que atua.
Exemplo de fundos de papel e FoFs
GAME11 (Guardian Multiestratégia Imobiliária I): é um exemplo de um fundo de papel, que se destaca por sua abordagem multiestratégia e foco em crédito imobiliário (CRI). Este fundo é destinado a investidores em geral e busca proporcionar retornos atrativos com um perfil de risco comedido.
BCFF11 (BTG Pactual Fundo de Fundos): tem como objetivo proporcionar aos investidores uma rentabilidade consistente através de uma carteira diversificada de cotas de outros Fundos. Um típico FoF, o BCFF11 busca maximizar os retornos ajustados pelo risco, aproveitando as oportunidades de valorização e distribuição de rendimentos dos fundos imobiliários nos quais investe.
Exemplo de Fiagros
Além desses exemplos, que representam bem fundos de tijolo, de papel e FoFs, não poderíamos de citar um outro setor muito relevante para os fundos de investimento, que é o agronegócio brasileiro. Nesse segmento, atuam os fundos que são conhecidos como Fiagros. E um bom exemplo deles, é o RZAG11 (Riza Agro FIAGRO Imobiliário), que tem como objetivo investir em imóveis rurais e ativos imobiliários relacionados ao setor agroindustrial.
Claro que esses são apenas alguns exemplos que ilustram a variedade e a amplitude dos FIIs disponíveis no mercado brasileiro. Em praticamente em todos os segmentos do setor imobiliário, você encontrará um FIIs. Inclusive, no segmento de imóveis residenciais.
Vantagens e riscos dos Fundos de Investimento Imobiliário.
Conforme já dissemos, os FIIs oferecem algumas vantagens para quem deseja investir em imóveis. Uma das principais, é que ao optar por investir em FIIs, ao invés de comprar um imóvel diretamente, você tem mais facilidade, por exemplo, em diversificar o seu investimento em vários empreendimentos. Além de se desfazer deles, mais rapidamente, caso deseje. Isso porque, os FIIs são negociados em bolsa de valores, com negociações diárias, a depender, claro, da liquidez de cada fundo.
Além disso, os FIIs possibilitam o investimento em imóveis de alto valor com um capital menor e a liquidez proporcionada pela possibilidade de compra e venda das cotas na bolsa de valores. Ou seja, você ‘compra’ e ‘vende’ imóveis muito mais facilmente, do que se estivesse investindo diretamente em um apartamento, por exemplo, pelos meios convencionais.
Outra grande vantagem dos Fundos de Investimento Imobiliário é que possuem seu patrimônio imobiliário gerido por profissionais que conhecem o mercado. Se você quer entrar neste segmento de investimentos, é importante que passe a pesquisar sobre o assunto, acompanhar indicadores econômicos, enfim, estar atento ao mercado imobiliário brasileiro. Mas como os FIIs buscam maximizar cada vez mais seus ganhos, o portifólio de negócios é gerido por profissionais com larga experiência na área, que buscam escolher as melhores oportunidades, coisa que você teria bem mais dificuldade para fazer sozinho.
Riscos dos FIIs
Riscos existem, como em qualquer outra modalidade de investimento. O que é importante saber, é que os FIIs são investimentos de renda variável e, como qualquer investimento desse tipo, apresentam riscos, que podem ser mitigados, mas não eliminados completamente. A seguir, discorreremos sobre os principais riscos a que os FIIs estão sujeitos.
Desvalorização dos Imóveis
Se os imóveis que compõem a carteira do fundo sofrerem uma desvalorização significativa, isso pode afetar o valor das cotas do FII. No entanto, é importante notar que a desvalorização extrema dos imóveis a ponto de zerar o valor das cotas é bastante incomum.
Inadimplência dos Locatários
Se os locatários dos imóveis do fundo deixarem de pagar os aluguéis de forma recorrente e o fundo não conseguir encontrar novos locatários para ocupar os espaços vazios, os rendimentos distribuídos aos cotistas podem ser comprometidos, afetando indiretamente o valor das cotas.
Riscos de Mercado
Os FIIs estão sujeitos aos riscos do mercado financeiro, incluindo variações nas taxas de juros, volatilidade do mercado de ações e condições econômicas adversas. Esses fatores podem impactar negativamente o valor das cotas do fundo.
Risco de Crédito
Alguns FIIs podem utilizar alavancagem financeira para adquirir imóveis, o que aumenta o risco de crédito do fundo. Se o fundo não conseguir pagar suas obrigações devido à alavancagem excessiva, isso pode resultar em perdas para os cotistas.
Veja mais sobre os riscos dos Fundos de Investimento Imobiliário.
Estratégias oportunas a considerar quando for investir em Fundos de Investimento Imobiliário.
Uma boa estratégia de investimento em Fundos de Investimento Imobiliário pode variar de acordo com o perfil do investidor, seus objetivos financeiros e sua tolerância ao risco. No entanto, algumas diretrizes gerais podem ajudar a construir uma estratégia sólida:
Diversificação da carteira
Assim como em qualquer investimento, diversificar é fundamental. Isso significa investir em diferentes tipos de fundos imobiliários, como fundos de lajes corporativas, shoppings, logística, entre outros, para reduzir o risco concentrado em um único setor ou imóvel, ou em um único ativo.
Reinvestimento dos rendimentos
Considerar reinvestir os rendimentos recebidos dos FIIs pode potencializar os ganhos ao longo do tempo, por meio do efeito dos juros compostos. Isso pode ser especialmente útil para investidores com horizontes de investimento de longo prazo.
Análise dos fundamentos
Antes de investir em um FII, é importante realizar uma análise dos fundamentos do fundo, incluindo sua localização, qualidade dos imóveis, inquilinos, vacância, gestão, histórico de distribuição de rendimentos e perspectivas de valorização.
Ajuste da carteira conforme necessário:
Periodicamente, é importante revisar sua carteira de FIIs e fazer ajustes conforme necessário, seja para realocar recursos para fundos com melhor desempenho, diversificar ainda mais ou para se proteger contra mudanças no mercado.
Como dar os primeiros passos para investir em Fundos de Investimento Imobiliário?
O primeiro passo para investir em Fundos de Investimento Imobiliário é realizar uma análise do seu perfil de investidor e definir seus objetivos financeiros. Isso inclui entender seus horizontes de investimento, tolerância ao risco e necessidades de liquidez.
Depois de compreender seu perfil, o próximo passo é estudar sobre os fundos imobiliários disponíveis no mercado. É importante entender como funcionam, quais são os tipos de imóveis em que investem, suas estratégias de gestão, histórico de rentabilidade e políticas de distribuição de rendimentos. Pois como pudemos ver até aqui, o FIIs operam uma ampla gama de ativos relacionados aos setor imobiliário e não apenas imóveis físicos.
Com base nesse conhecimento, você poderá escolher os fundos que melhor se alinham com seus objetivos e perfil de investidor. Em seguida, é necessário abrir uma conta em uma corretora de valores, pois é por meio dela que você poderá comprar e vender cotas de fundos, assim como, receber os dividendos pagos por eles.
Após abrir a conta na corretora, você poderá acessar o home broker e realizar suas operações de compra e venda de cotas de fundos. É importante acompanhar regularmente o desempenho dos fundos escolhidos e reavaliar sua carteira de investimentos conforme necessário.
Um possível primeiro passo em fundos
Agora você já tem uma breve noção sobre o que são Fundos de Investimento Imobiliário, o queridos FIIs. Se você se sente seguro, pode ler o próximo post (como comprar minha primeira cota de um Fundo de Investimento Imobiliário), onde fazemos uma abordagem prática de uma operação de compra de uma cota.
Conclusão
Investir em Fundos Imobiliários (FIIs) é uma jornada que pode proporcionar muitas oportunidades para aqueles que buscam diversificar sua carteira e construir patrimônio a longo prazo. Desde o entendimento dos fundamentos básicos até a implementação de estratégias avançadas, o processo envolve uma série de etapas importantes.
Ao longo desta conversa, exploramos os fundamentos dos FIIs, discutimos estratégias de investimento e examinamos como e onde esses fundos são negociados. Aprendemos sobre a importância da diversificação, análise cuidadosa dos ativos, acompanhamento do mercado imobiliário e ajuste estratégico da carteira. Também destacamos a necessidade de reinvestir os rendimentos e acompanhar as mudanças na legislação e regulamentação.
Essas orientações fornecem um roteiro valioso para quem deseja se aventurar no mundo dos FIIs. No entanto, é importante lembrar que cada investidor é único, com objetivos financeiros e tolerância ao risco próprios. Portanto, adaptar esses princípios à sua situação individual e buscar orientação de profissionais qualificados são passos essenciais.
Em última análise, investir em FIIs oferece uma maneira acessível e eficiente de participar do mercado imobiliário, aproveitando os benefícios da renda passiva e da potencial valorização dos ativos. Com uma abordagem disciplinada e informada, os investidores podem alcançar seus objetivos financeiros e construir um futuro sólido e próspero.
Muito bem, quero começar, mas estou inseguro. O que faço?
Muito bem, é natural que antes de alocar seu dinheiro em algum investimento, você tenha certa insegurança. E não é aconselhável, de forma alguma, que você tome uma decisão assim por impulso. Pondere, procure saber mais sobre o assunto, e comece aos poucos. Riscos existem, bastando para isso, que você possua um patrimônio. Uns são mais elevados que outros e você deve saber o que serve para você. O mercado financeiro drena dinheiro de mãos, por isso, é preciso muita cautela. Uns ganham, outros perdem, então, é importante saber o que está fazendo. Dentro de certa margem, os Fundos de Investimento Imobiliário, oferecem alguma segurança, mas nunca, cem por cento, de garantia. É um investimento razoavelmente seguro, com menos turbulências que outras opções de renda variável, mesmo assim, você estará sujeito a riscos, embora, sejam regulados por órgãos competentes e sujeitos a legislação. Não é uma terra sem lei, os riscos que apresentam são aqueles inerentes a qualquer outro do mercado.
O dinheiro que eu investir pode sumir de uma hora para outra?
Na modalidade de renda variável, em que os FIIs se encaixam, isso é possível. No jargão do mercado, chama-se “virar pó”. No entanto, não é assim como parece. Nesta publicação, listamos alguns riscos a que os Fundos estão sujeitos. São coisas que podemos dizer, ‘normais’ do mercado financeiro. Acontecem, como já vimos, em momentos de crises, em casos de má gestão, calotes de credores, etc.. mas no geral, FIIs são investimentos com certa estabilidade, sobretudo, os fundos de tijolo, que possuem o valor intrínseco do imóvel. Mesmo os fundos de papéis, que de forma simples, podemos dizer que negociam dívidas, possuem também suas garantias. É possível perder tudo, mas isso não é tão comum assim como você pode pensar.
